Não raras vezes a alienação de um imóvel é realizada tão somente através de um instrumento particular, seja uma promessa de compra e venda, seja apenas pela emissão de um recibo.
Nessas circunstâncias, estamos diante de um imóvel irregular, pois no ordenamento jurídico brasileiro só é proprietário de imóvel quem registra no cartório de registros de imóveis, nos termos do art. 1.227 e 1.245 do Código Civil, salvo exceções expressas em lei.
Enquanto não se registrar o título, o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel.
Por outro lado, o art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente.
Assim sendo, em inúmeras ocasiões quando o comprador de um imóvel se dá conta de lavrar a escritura pública, o vendedor já está falecido, sendo o espólio do vendedor o legítimo proprietário de direito.
Nessa hipótese, é possível regularizar o imóvel?
A seguir demonstraremos algumas alternativas para regularização da propriedade registral.
1 – Alvará Judicial:
Sem dúvidas, a primeira atitude que deve tomar o comprador é buscar contato com os herdeiros do vendedor falecido para solucionar o problema de forma amigável, afinal o comprador tendo pago o preço integral do imóvel, tem direito o direito aquisitivo sobre o imóvel.
Existindo a tramitação de um inventário judicial, mediante a concordância dos herdeiros, poderá o comprador requerer nos próprios autos do inventário a expedição de um alvará judicial para autorizar a outorga da escritura pública.
Contudo, caso os herdeiros concordem com a transmissão do imóvel para o comprador, mas não tenham ingressado com o inventário, poderá ser ajuizada uma ação autônoma de alvará, procedimento este de jurisdição voluntária.
2 – Adjudicação Compulsória:
Caso os herdeiros do vendedor opuserem resistência quanto a regularização do imóvel ou estejam em local desconhecido, poderá ser promovida a adjudicação compulsória pela via judicial ou extrajudicial, objetivando a expedição da carta de adjudicação, documento este que serve de título translativo apto ao registro no cartório de registro de imóveis.
3 – Termo de Inventariante em Inventário Extrajudicial:
O código de Normas do Estado de Pernambuco, prevê em seu art. 401, a possibilidade de expedição de termo de inventariante com poderes para representar o espólio na efetivação de venda de imóveis em cumprimento a obrigação firmada em vida pelo de cujus.
Nessa hipótese, caberá ao Tabelião de Notas, firmar a convicção de que o contrato preliminar fora celebrado antes do falecimento do autor da herança, cabendo ainda a prova inequívoca da data da realização do negócio jurídico e sua quitação.
Em caso de convencimento pelo Tabelião de Notas, poderá ser lavrada uma Escritura Pública de Efetivação de Compra e Venda ou pode a respectiva alienação pode fazer parte da Escritura de Inventário Extrajudicial.