A lei do distrato (lei n. 13.786/2018), estabeleceu expressamente que a incorporadora tem até 180 dias de tolerância de atraso para entrega do imóvel.
Superado esse prazo a incorporadora terá o prazo de 60 (sessenta) dias corridos para devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e acrescidos da multa estabelecida no contrato.
Nada obstante, tal regramento difere do disposto no verbete sumular nº 543 do STJ, que dispunha no sentido de que a restituição de valores deveria ser imediata, além de perdas e danos.
“Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Além disso, a lei do distrato diferentemente do que determinava a jurisprudência do STJ, dispõe que o adquirente faz jus a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, enquanto o entendimento anterior era de 0,5% do valor do contrato, o que, por via de regra, é prejudicial ao consumidor.
A lei do distrato determina que a multa relativa à indenização pela não fruição do imóvel (1% a.m – do valor efetivamente pago) sob hipótese alguma poderá ser acumulada com a multa por inexecução contratual (art. 43-A, §3º da Lei 4.591/64).
Ou seja, em caso de atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias, segundo a nova legislação, o consumidor-adquirente deverá optar pela resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e multa contratual ou manutenção do contrato com pagamento de indenização pela não fruição do imóvel (lucros cessantes).
Mais uma vez, a nova lei diverge da jurisprudência do STJ firmada em sede de recurso repetitivo (tema 970), que dispõe nos seguintes termos:
Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Como se observa, a jurisprudência do STJ faz referência expressa da multa “estabelecida em valor equivalente ao locativo”, ou seja, não é qualquer multa que afasta a possibilidade de cumulação com a indenização pela não fruição do imóvel.
Não muito raro em promessas de compra e venda existir a previsão de multa contratual pela fruição do imóvel no caso em que o consumidor inadimplente já esteja na posse do imóvel. E apenas nessa hipótese que deve ser proibida a cumulação das penalidades, sob pena de onerosidade excessiva em desfavor do consumidor. A lei do distrato não é compatível com o CDC e com o entendimento do STJ nesse aspecto. Aguardaremos posição da jurisprudência.
Dessa forma, salvo melhor juízo, entende-se que o consumidor-adquirente do imóvel, em caso de atraso na entrega das chaves, tem direito ao ressarcimento integral dos valores pagos, acrescido de multa e correção monetária, além de indenização por danos morais e lucros cessantes.
João Victor Pires.
Advogado – OAB/PE 40.800